中国社会新闻社(艾森网www.isen.xin主任记者杨福) 佛山华创商业广场业主向记者报料，十年前他们受到广告宣传鼓动而高价购买开发商高出一倍以上分摊面积的格仔商铺。开发商以返租3年抵扣房款24%方式进行售楼，也违反了国家商品房销售相关规定。业主至今并没有如广告所宣传的保守预测10年可以赚回本钱，不仅没赚到钱，出租过的业主就算停止经营，还要继续缴纳高额的物业管理费。开发商的做法是，要求他们低价返租。他们要求成立业委会进行自救盘活，却处处遭遇人为的阻挠，开发商、物业中心和政府相关部门以提供业主联系方式和通讯地址属于个人隐私、涉嫌侵犯个人信息罪为由不予支持，数次业委会筹备工作不得不以停滞不前而告终。

补充协议约定宣传资料作废，被质疑以高额回报广告欺骗买家

       华创商业广场位于佛山市南海区大沥镇广佛路平地段，靠近广州,交通网络四通八达，由华创化工有限公司投资建设开发。2012年开盘，1至4层原定位为精品批发商铺，5至10层是展贸写字楼，据说有上千户业主。当时华创商业广场印发多份彩色宣传单张，还出了一本12P的投资宝典，称中国最火最赚钱的行业是精品批发，8年租金上涨15倍。上展下铺，华创复制“万菱展贸综合体”，一铺净赚50倍(绝无取巧)。具体收益表格数字表明，30年收益保守预测，以16平方米总价32万元为例，10至12年收益，租金单价每平方米265元，月租4240元。

       多名业主称被投资宝典宣传资料吸引了，而且当时的新闻还报道了大沥镇政府领导参加了华创商业广场销售开放庆典。按照当时宣传资料所言，购买商铺后不到10年就能收回成本。大家踊跃抢购，有些人还贷款购买。

       业主买铺时签署了国家规定统一格式的广东省商品房《买卖合同》，还要被华创公司捆绑签署一份《补充协议》。后来，又再签一份《补充协议》，内容稍作修改，并被要求更改日期，业主表示不可以理解。其中关于商品房外墙使用权归属，《买卖合同》约定归全体业主所有，《补充协议》约定归开发商所有。最难令人接受的条款是《补充协议》约定购房前开发商展示的宣传资料仅作参考、效果示范用途，并不构成买卖双方的权利、义务。自购买合同生效之日起，宣传资料作废。实际上时间过了十年，很多业主不仅没有如宣传资料所言可以收回买铺成本，连一分钱也没赚到，出租过的业主更被要求缴纳高额的物业管理费。

       开发商以返租3年抵扣房款24%方式进行商铺销售，也违反了国家的相关规定。建设部于2001年4月4日发布的《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”2010年4月13日发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条规定：“不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。”

没有经营好精品城，38元物管费吓退了商家，业主抱怨难以收回投资成本

       据悉，华创商业广场周边专业市场商贾云集，地址位置优越。环球水产市场，南国小商品城，中大布匹三大批发市场生意兴隆，更是一铺难求，顶手费高达几十万元。即使是一路之隔的平地商业广场，十多年的旧铺位，租金都涨租到每平方米200元以上。旁边是高档次住宅区域，多条高速公路在附近通过，交通道路四通八达。地处大沥镇商贸经济最发达的地区，聚集最具消费力的客户消费者群体。

       当初，华创商业广场没有按宣传的思路经营精品城。也没有征得业主同意改变行业经营方向，经营茶业，更名为广佛茶业城。返租的数年，一些茶叶批发商进来做茶叶、茶具生意。物管费高达每平米38元，很多茶叶批发商埋怨压力大就陆续搬走了，后来很多业主的商铺始终都租不出去。华创公司持有的华创商业广场商铺基本上租出去了，而业主购买到的铺面一直空置。关停了空荡荡铺面场内的灯光照明，围蔽扶手电梯，整个商场恍如一个无人区。

       租户进场经营要缴纳每平方米38元的管理费，一个面积20多平方米的商铺，物管费分摊电费高达上千元。参照广州市商铺物业管理费收取标准，二级每平方米18元，三级每平方米11元，价格明显偏高。以返租抵扣房款的几年也早已结束了，业主的商铺始终租不出去。2020年1月1日，华创公司宣布，物业管理费由原每平方米38元调整为每平方米14元，优惠期暂定一年。华创公司联系一楼业主以每平方米22元再次把商铺返租给他们，相比之下，业主自己租出去的商铺要交每平方米14元物管费，返不返租都是一件头疼的事。业主算了一笔帐，每平方米22元的租金，比之前38元每平方米物管费都要低，究竟谁在赚钱?租金根本不够还贷，也不知要多少年才能收回买铺成本。

业主商铺公摊面积超过实用面积一倍，地面公共停车场不给业主使用

       业主向记者大吐苦水，购买商铺的公共分摊面积占有超过实用面积的一倍以上，公摊面积占的比例非常大，地面停车场应该就是公摊面积的一部分。华创公司并没有拿出权属证据证明地面停车场归其所有，理应归业主共同所有。整个地面停车场可以停放数百辆汽车，被华创公司转租给第三方使用，所有收益也归其所有。就连业主的车辆都没有位置给停放，业主不服，就被贴上通告予以驱赶。反而有空位，就开放给对面名都大酒店的消费客户停放使用(酒店是开发商名下的产业)。

      这么多年以来，业主为了维权，无奈之下拉过横幅，上访过，派过小卡片，到过街道办，找过华创公司、物管，去了大沥镇信访局、佛山信访局，皆没有解决问题。据民法典第二百七十五条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

开发商以个人隐私为由拒绝提供业主电话，筹备业委会五年未有结果

       为了自救盘活商铺，业主于2018年5月向华夏社区居委会递交资料，启动成立业主委员会工作。2019年2月份，多名业主到大沥镇政府、镇信访办要求成立业委会，大沥镇房管所作出信访指导性复函。业主依照批示向华夏社区居委会提起筹办业委会申请，并按照南海区国土城建和水务局印发的工作指引开展工作，到大沥房管所和华夏社区居委会审核批复备案，成立首届业委会筹备组。

       后来，筹备工作展开并不顺利，业主向佛山市纪检、市政府办、市信访办进行信访，要求对大沥镇房管所副所长，华夏社区居委会相关人员的不作为进行问责，指出其打官腔，偏袒开发商，把责任推卸给业主，致使筹备组处于停顿状况。

       南海区住房城乡建设和水利局就筹备组要求提供业主联系电话、通讯地址等问题作出南建信【2019】0279号信访答复：《广东省物业管理条例》第十四条第一款规定“建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料……。” 作出“基于目前，法律法规尚未明晰业主清册的具体内容”的模糊回复。而开发商认为属于个人隐私，并引用刑法关于侵犯公民个人信息的有关规定，拒绝披露全体业主的私隐信息。

       业主大会筹备组成立进行公示这天，业主代表下午一点刚在墙上贴好公示栏，半小时后物业管理人员以维修电路为由，封闭了公示场所，结果谁也看不到公示栏。

       据业主反映，管理方和业主之间存在着诸多矛盾，如阻挠业主出租商铺经营，不配合业主进行物业管理。甚至发生辱骂业主，保安包围业主等情况。业主有客户到访，保安还跟随骚扰。更甚的一次是，业主代表4人到华夏社区了解情况，刚巧下班时候在停车场逗留了半小时。准备离开的时候，才发现被华夏社区大门三名壮实男人“盯梢”。为此，他们联名向公安部门递交了《人身安全报警备案书》，以防发生人身不测安全事件。

       就华创商业广场业委会筹备组要求开发商提供全体业主联系方式问题，顺德区法院(2021)粤0606行初1280号行政判决书认为：根据《广东省物业管理条例》第六十二条规定：“建设单位未按照本条例第十四条规定向业主大会筹备组提供相关文件资料的，由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，可以处五万元以下的罚款。”《佛山市住宅物业管理条例》第十三条第二款规定：“因建设单位注销或有关单位不配合提供业主清册等文件资料的，经业主大会筹备组申请，由街道办事处或者镇人民政府协调区人民政府有关部门无偿提供。”

       华创公司张总对记者说，我们是当地企业，有一定的知名度。华创商业广场从2012年开始销售，3年返租，这十年以来，我们做了大量的工作。成立业委会，我们是赞成的，反过来监督我们把工作做得更好。但做不起来，是业主之间有很多矛盾，我们没办法干预的，居委也好，我们是没有能力成立起来的。我们招商的时候每平方米30、40元，有些业主钉子户要求每平米300、400元，他们占据中间的一些位置，似乎是有意的。招商那些团队过来了，如粤泰。维稳的也来了，跟他们沟通，他们不愿意。我们宁可不赚钱维持日常开支，3、4楼很多业主都愿意，他们小部分业主不同意，政府也很无奈。前3年我们做起来，他们也搞不起事来，但是我们招商不成功。

       法律人士认为，华创公司拒绝向业主大会筹备组提供相关文件资料的，应该由政府部门责令改正，逾期不改正的处以罚款。华创公司不配合提供业主清册等文件资料的，街道办或者镇政府协调区政府有关部门无偿提供。南海区住房城乡建设和水利局以“基于目前，法律法规尚未明晰业主清册的具体内容”回复业主大会筹备组，这种搪塞行为也是不作为的一种。

       记者到大沥镇政府和宣传部门、房管所、维稳办等相关人员进行座谈，探讨华创商业广场协议与宣传不符、成立业委会和格子商铺存在的问题与对策。记者建议由营商环境部门牵头统筹规划，盘活华创商业广场。

       年前，党的二十大后首次举行中央经济工作会议。提出了实施好扩大内需战略，促进消费持续恢复，积极扩大有效投资，增强发展内生动力。随着社会经济逐步复苏，华创商业广场1千多户业主格子商铺空置十几年的大问题也到了迫切需要解决的时候，考验着当地政府部门处理问题的智慧与能力。事情该如何解决，本社记者将继续关注。


信息来源：广东新媒体中心
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