政府定于今天公布因应市民置业难的”新三招”，包括一手楼空置税等防止囤积居奇措施，确保建成的住宅单位会尽快推出市场。可是这些措施可以增加的额外供应始终有限，而且互相抵销，难令楼市降温。若要扭转市民对楼价续升的心理预期，还须倚靠大增土地供应，但政府在这方面仍然无计可施。

按照差饷物业估价署指数，楼价去年飙升近一成半，是五年来最大升浪，今年上半年楼价升势仍未稍歇。金融管理局数据显示，本港家庭负债占生产总值七成，比例创下历史新高。楼价已经飙升至与大部分中层市民的负担能力脱节，不少人只能望楼兴叹，即使透过发展商提供的二按安排勉强上到车，供楼亦相当吃力，只好把重担压在上一辈的肩上。

置业难成为市民对施政不满意的主要因素，现届政府赶及在任满一年前推出略助市民置业的招数，包括以大幅调高差饷征收率的方式，来征收一手楼空置税，以加快供应；同时改变居屋订价方式来调低售价，以及把部分私人住宅用地改划为公营房屋用地。

空置税逼加快卖楼

早在今年二月，财政司司长陈茂波已经放出政府研究一手楼空置税的风声，批评发展商以推出少量单位招标的形式，拖慢卖楼步伐，有九千伙已获发入住许可证的单位仍空置。到近月有官员透露，有关空置税的研究已近尾声，发展商亦因应改变售楼策略，一个本来以招标形式”挤牙膏”出售的豪宅现楼盘两日内全部售出余下单位，并且有不少已入伙多年屋苑的”高龄”货尾单位，亦突然积极推售。

按照长远房屋策略定下的供应目标，九千个单位只能够满足半年的供应量，并不算多；不过，从前瞻角度而言，一手楼空置税会推动日后的新盘加快推售步伐，让更多单位早些投入市场，微调供不应求的情况。

不过，这一新招和上届政府推出的种种”辣招”一样，极其量只能够稍为纾缓楼价升幅，但是改变不了楼价续升的趋势，何况这招只算”微辣”。

增加供应数量有限

过去当局提出收紧楼宇借贷按揭成数等招数，发展商即提供优惠和借贷安排，来中和部分威力。对于一手楼空置税，发展商亦可能有应对办法，而就算发展商不施用”过墙梯”来应付政府的”张良计”，这一新招对中小型单位市场的影响亦有限，原因是现楼货尾主要存在于豪宅市场。

此外，当局预计未来四年一手私楼供应达九万六千伙，平均每年二万四千伙，高于长策的每年一万八千伙目标，因而有空间把部分私人住宅用地改划为公营房屋，但这个改动会令市场觉得日后私楼供应量会随着土地转建公屋而放缓，楼价更难下调，因而抵销一手楼空置税加快供应的效果。

当社会上普遍认为”新三招”不外如是，楼价续升的心理预期就难扭转。只有令市场觉得供应会大幅度增加，市民和发展商都认为楼价难升，从而调整买楼卖楼策略，楼市才有望降温，但这情况迄今仍未出现。