《星岛日报》12月18日发表题为“私楼供应势减 须大增居屋解渴”的评论文章，全文内容如下：

据本报报道，政府日内将公布新一轮检讨后的《长远房屋策略》，正式将未来十年的公私营房屋供应比例，由六比四改为七比三，估计会令未来私楼供应骤减，市场甚为关注这对楼价的影响。

当局以长策的十年住屋需求预测，作为规划私楼土地和公屋供应的基础，每年都检讨一次，按照最新需求预测作出调整。

按照现时预计的平均每年一万八千个私楼单位计算，如果私楼供应量维持不减，当局要达到新的公私营房屋供应比例，日后包括居屋等公营房屋平均每年供应量，就要增加到四万二千个单位。整体供应目标，由原定平均每年四万六千个，暴增至六万个。

不过，记录显示，当局开始制订长策以来，公屋供应量一直未能达到年供二万八千个的目标，单是本财政年度计就短缺四千三百个。要一下子增加到每年四万二千个单位，无异天方夜谭。

饼不够大捉襟见肘

换言之，由于土地不足，要达到公私营房屋供应七三比，两者在数量上势必此消彼长，私楼供应量不可能维持不变，必须减少，只差在减幅大小而已。

私楼供应的减幅，视乎政府在土地供应方面，能够把“饼”扩大多少。如果土地供应不作额外增加，在新比例下，每年土地供应可建的私楼单位数目，平均要减到一万三千八百个，大削四千二百个，减幅约两成三。

尤其是部分私楼土地将改划来兴建首置盘，让入息超过申请居屋上限而又有置业困难者，以折扣价申请认购，享有的折扣率比居屋为小。当局现时的做法是把部分原先预留作私楼的土地，拨出来用作首置盘；如果首置盘纳入私楼配额，则完全没有官方资助成分、不设资产上限可买的“真正”私楼，供应就更加少。

提防楼价藉机反弹

当局为了缩短公屋轮候长龙，以及应付市民对居屋的庞大需求，大增公营房屋比例，副作用就是私楼减少，可能造就“物以罕为贵”的市场心理预期，私楼价格便难以下调。要是楼价高企，租金又水涨船高，就会形成更多市民要倚赖居屋“上车”和轮候公屋，打乱政府算盘。

尤其是美国联邦储备局日内宣布议息决定，可能放软口气，明年息口慢加或停加。两个消息放在一起，势将减轻楼市调整的压力。

行政长官林郑月娥曾经说过，楼市这三个月的跌幅，抵消不了今年以来的增幅。当局要避免长策新目标成为推动楼市回升的力量，就要向市场表明会大增绿置居、居屋和首置盘等供应，纾解中小型单位的供应紧张局面，减轻市场对“纳米楼”的需求压力。

同时，当局要向市民展示有能力在土地供应方面“做大个饼”，这块饼愈大，私楼供应量的减幅就愈小，避免出现大减逾两成的局面，可望减轻刺激楼价的副作用。