星岛环球网消息：香港文汇报讯(记者 颜伦乐)继早前山顶地王流标后，昨日开标的启德地皮造价亦不理想，楼市更添阴霾。地政总署公布，启德第4B区3号住宅地，由会德丰地产、新世界发展、恒地、帝国集团4家发展商合资以83.33亿元中标。按可建楼面约57.46万方呎计算，每呎楼面地价约14,502元，相比今年5月新地投得的同区启德地盘，地价半年下跌约18%。测量师认为，成交价反映市况回软，料对后市具指标作用。

启德第4B区3号住宅地为跑道区首幅招标地皮。地政总署公布，会德丰地产、新世界发展、恒地、帝国集团合资以83.33亿元中标，为市场最高出价。虽然此前市场对该地皮估值介乎每方呎楼面地价13,800元至16,000元，今次中标价亦位于预期之内，但其实测量师普遍都估计在16,000元水平，即成交价较他们估值跌10%，故不少测量师昨日都对成交地价跌眼镜。

4大孖沙合资83亿中标

翻查资料，新地于今年5月以251.61亿元中标启德第1F区1号地盘，每呎楼面地价约17,776元，这意味启德地价于近半年内下泻约18%。不过，普缙集团企业发展部总监(估值及物业管理)张圣典昨回覆香港文汇报查询时说，新地该幅地皮包含地下街楼面，而且邻近港铁站，配套更完善，所以有测量师认为不可直接比较。

而若果与今年初恒地及会德丰向海航系购入的三幅启德纯住宅用地，该三幅地皮每呎楼面地价介乎14,952至15,162元，今次地价与之相比下跌3%至4.4%。

预计总投资140亿至150亿

然而，上述年初成交的海航三幅启德住宅地，位置上相比起来较今次第4B区3号住宅地逊色，故今次地价仍然属于市场预测偏低水平。翻查项目之前截标时收到8份标书，不乏大型地产商身影，包括长实、新地、中海外、嘉华及信置(合资)等，这些大财团今次出价更低，一定程度反映对后市看法倾向保守，约一个月后政府公布启德地出价资料时，或可一窥究竟。

发展商昨日回应，指地盘位置临海，大部分单位可享东九龙CBD2核心商业区海景。而会德丰副主席梁志坚回应时透露，项目投资额约为140亿元至150亿元，但目前仍然与合作伙伴研究项目发展方向。

大孖沙组财团显风险忧虑

美联测量师行董事林子彬表示，受到近期市况转静及有地皮流标等因素影响，加上启德跑道区未来潜在住宅地供应较多，故是次批出之地价为市场预期下限，但亦属合理水平。而发展商以合组财团形式中标，可以摊薄风险，同时反映对后市态度偏向保守。而且往后启德区一带仍有多幅地皮推出，预料发展商亦要保留实力，故出价较审慎。

他分析今次地皮造价逊色原因，除近期市况回软外，地皮景观亦属跑道区中"次一等"。该地虽然位置临海，但料以九龙湾一带城市景为主，而稍后推出同地段同方向之地皮，相信地价水平相若;至于其余拥有全海景致之优质地皮，料地价会较高，不但反映位置优势，料对该区及后市具有指标作用。

市况差+位置逊 两因素致出价保守

戴德梁行赵锦权表示，今次地价反映建筑成本增加，预料落成后实用呎价为每呎约3.3万元。 资料图片

最近楼市受中美贸易战及本港的空置税等影响，官方楼价指数连跌两个月，新盘销情大不如前，二手更出现不少亏蚀个案，市况调整也直接拖累地价。继山顶地王流标后，多幅住宅地招标反应都大不理想。昨日开标的启德第4B区3号住宅地，上周只收到8份标书，相比之前动辄十多廿份的情况大相径庭。而且项目位置上于跑道区中属景色较逊的一批地皮，属后排望市景地皮，亦令发展商出价有保留。

估值大降 库房或少收300亿

戴德梁行环球董事、亚太区估价及顾问服务部主管大中华区副总裁赵锦权表示，发展商出价时会同时考虑兴建海滨长廊和行人天桥等配套设施，今次地价反映建筑成本增加，预料落成后实用呎价为每呎约3.3万元。他相信地皮能为区内其余地皮作一个指标作用。

资料显示，今年卖地表内的启德区跑道区一带，一共有9幅住宅地皮待售。其中4幅地皮，政府已安排于今年7月至12月的两个季度推出招标，包括刚批出的第4B区3号住宅地。值得留意，该4幅地皮中，3幅后排望市景、1幅前排望维港景，目前1幅望维港景地皮仍未公布任何招标时间表，其余3幅(包括刚批出地皮)则已有安排，其中1幅将于明日截标。

中原测量师行张竞达亦认为，启德第4B区3号住宅地的成交价，预料将成为其余数幅跑道区后排地皮的地价指标。因此，张氏决定调整同样位处跑道区后排的两幅住宅地，由之前约16,000元，下调9%至14,500元。他指出，该地已先后2次调整估值，每呎楼面地价由最初的18,000元，调低至现时14,500元，累积调减幅度达19%。

分摊风险 组财团料持续

普缙集团企业发展部总监(估值及物业管理)张圣典亦调低估值，最新估值为跑道区后排每呎楼面地价15,000元至16,000元，前排每呎楼面地价18,000元至19,000元，与5月时该行估值相比较，下跌18%至23%。对于跑道区9幅住宅地的估值，该行亦由5月时预测的1,425.6亿元，大幅调低至最新仅1,099.7亿元，下调22.9%。

莱坊执行董事及估价及咨询部主管林浩文表示，对于明日截标的另一幅启德第4B区4号住宅地，预计约10个发展商入标，预料亦会有财团合资入标，分摊发展风险。据了解，项目可建楼面574,733方呎，估计每呎楼面地价14,500元至15,500元，估值约83亿元至89亿元。