香港《文汇报》报道，美国总统特朗普反覆无常，中美贸易战重启战火，令市场无所适从。环球经济正值风雨飘摇之际，发展商采取“楼照卖、价照加”策略，无奈市民怕变楼蟹，可挞订的都挞，今年头5个月新盘挞订数字已超过160宗，已相当于去年全年229宗的近70%水平。忽冷忽热，市民期待有水晶球可预测楼市走势，香港文汇报综合楼市专家的意见，归纳出楼市未来5大关键因素，期在千头万绪中为读者找出一点曙光。

中美贸易战经已成影响楼市最大因素，全球两大经济体“经济冷战”，战况左右全球贸易及经济增长，也牵动息口及资金流向，香港困在两个巨人之间走避，分分钟被踩死，经济及楼市受影响之巨，不言而喻。

冠域商业及经济研究中心主任关焯照指出，最恶劣情况下的贸易战影响还未出现，目前导致新盘出现挞订的主因还是心理因素及信心问题，买家害怕香港受到贸易战拖累而引起。

他认为，中美贸易问题依然“有得倾”，但暂时双方未有让步意愿，短期内料有数次震荡。惟因彼此高度依赖，相信不会“揽住一齐死”，预料要到两国经济出现问题，那时候达成协议的机会率较大。

股市“逐渐形成风暴”

故此，目前影响楼市第一大因素莫过于股市大冧，关焯照表示，其实现时情况算是受到控制，所以恒指跌幅不算大，否则就会急跌至22,000点。与2008年金融海啸比较，当时属“已经形成风暴”，现在则是“逐渐形成风暴”，两者情况有别。他强调，即使情况不变，中美“唔出声”也会导致情况恶化，届时可能出现更多挞订，在最坏情况下，每月或多达100宗个案。

第二因素是留意6月中的楼市成交数字。关焯照指，如今次贸易战真令楼市出现调整，那便是有较大的“黑天鹅”走出来，届时楼价跌幅必定多于10%，“一定无上年跌咁少”，呼吁市民最好不要作任何投资。如要观察楼市去向，市民应留意6月中的楼市成交数字，如有冰封情况，便可判断市场信心动摇。

G20无成果一定无运行

第三个重要观察点则是6月底的G20峰会，他预料，只要中美其中一方拒绝会面，又或全无成果，贸易战便会持续恶化，经济、楼市一定无运行。

汤文亮：勿用“呼吸plan”

至于第四、第五个影响楼市因素，则是3个月后美国是否真的制裁华为，以及明年美国总统选举。纪惠集团行政总裁及副主席汤文亮指，中美贸易谈判“拖拖拉拉”，料最快要待美国对华为制裁的决定揭盅时才达成协议，迟则要到一年后的美国总统选举。他认为，如贸易战恶化，则今年绝对不是买楼时机，并建议今年保守一点，例如不要用“呼吸plan”借到尽，全年“如果能够打和都唔错”。

汤文亮认为，贸易战升温，发展商仍然愈卖愈贵，有挞订货加价两、三成重售或将货尾加价，其做法是想稳住已买楼的人，希望他们不会挞订。至于发展商加快推售新盘，除害怕空置税外，也与贸易战增添变量有关。对于今年新盘挞订量增加，汤文亮认为，以前细价楼买家都是羊群心态，“唔买就笨”，但他们没料到特朗普反口，现在就是“唔挞就笨”。而今年首5个月超过160宗挞订实在太多，多少反映楼市有危险。

汤文亮认为，如贸易战时间拖得愈长，楼价跌幅愈大，负资产的数字会愈多，不过一时之间很难准确预测数字。他又认为，天水围嘉湖山庄将会出现较多负资产，因为不少业主是勉强上车，其次是油塘丽港城。如果太古城出现负资产，则楼市就“很大件事”。

他个人预测贸战恶化下，楼价会跌约一成半。当中，嘉湖山庄跌幅较多，可达两成，其次就是丽港城及太古城，料分别跌一成半及一成。

至于中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量认为，近月新盘挞订增加当然跟贸易战影响市场信心有关，而股市波动亦令资金被锁死，难免有个别投资者因而弃购新盘。不过从经济数据来看，目前经济仍然健康，贸易战对楼市仍未有太大影响。

留意零售旅客早作准备

然而，中美何时达成协议，庄太量直言“好难讲”，预计双方随时“开打”，需时刻为最坏情况作好准备。他认为，美国制裁中国都是为针对其科技发展以及赚取更多利润，或会令股市时好时坏，如情况保持的话，相信楼价亦不会下跌太多。另外，市民应留意中美元首会面日期，以及明年美国总统选举，短期来说亦应留意本港经济数据，如本季零售及旅客数字等，以作准备。

新盘挞订比率 新例后高位

过去数月楼市借势反弹，发展商单位售价一加再加，大量买家怕错失良机争抢入市，“联手”打造一手阳春，令今年首五个月一手成交量便已超越去年上半年总和。不过，大家也没有料到特朗普反口，一片歌舞升平的楼市再现危机，导致出现更多一手挞订个案。

首五个月突破160宗

根据一手成交记录册，虽然今年首4个月一手成交活跃，却每月平均录逾30宗新盘挞订个案(包括签署临约后未有进展及终止买卖合约)，首季共计104宗，较对上一季的61宗增70.5%，首五个月则累录逾160宗，大幅超过去年首八个月录约110宗数字，开始追贴去年全年约229宗挞订宗数。

此外，新盘挞订宗数占今年首五个月一手成交约1.7%，这比率有何特别?翻查资料，过去挞订比率最高一年是一手新例实施的2013年，当年挞订比率高达1.6%，其后数年已开始回落，加上美国联储局加息令本港楼市气氛逆转，2015年及2016年该比率只不过是1.2%及1.4%。今年比例上升，此亦反映出市场信心正处低位。

本月新盘仍然活跃，但亦有不少挞订，至今累录至少30宗个案。成交记录册显示，白石角海日湾II再录一宗挞订，来自6座18楼F室，原于本月13日以956.5万元售出，买家取消交易，估计遭没收48万元订金，而海日湾II累录2宗取消交易个案。

近日油塘曦台连录3宗挞订，包括2座8楼C室、2座7楼D室以及1座10楼F室，上述3组买家同样在本月12日签署临时买卖合约，并选用超级建筑期付款办法，发展商杀订约173万元。

逾亿豪宅照蚀订离场

成交记录册资料显示，北角柏傲山6座32及33楼A室复式户原于本月3日以1.51亿元售出，买方近日挞订，以楼价5%计，料遭发展商没收约755万元订金，成为本月最大宗新盘挞订个案。单位面积2,835方呎，连3个车位，若以当时购入价1.51亿元计，呎价53,263元。